1/18/11

GRUNDKURS I EKONOMISK FRIHET: BOSTADSPRISER RESULTAT AV REGLERINGAR

Lasaren Utlandssvensk har ofta papekat riskerna for en bostadsbubbla i den svenska ekonomin. Jag har stor respekt for analysen bakom den oron, aven om jag fortfarande menar att obalansen mellan utbud och efterfragan ar sa stor att det annu inte finns nagon rimlig risk for ett omfattande prisras. Det absurda i situationen ar dock att ett snabbt okande bostadsbyggande - nagot som allt fler borjar ropa pa - egentligen ar den snabbaste vagen till en deflation av bostadspriserna. Detta ser dock inte de mediala pratkvarnar som diskuterar amnet. Dagens exempel ar fran Aftonbladet:

Nu behövs fler bostäder. Det är inte rimligt att vi ska behöva låna miljoner för att bo där jobben finns. Och risken för ekonomiska bakslag ökar för varje dag. De svenska bostadspriserna har stigit kraftigt under de senaste tio åren. Bostadsrätter har stigit med 153 procent och villor med 72 procent. Samtidigt har den allmänna prisnivån bara stigit med 16 procent. Det visar att något är fel. För det första byggs det för lite och framför allt på orter där jobben finns. Inflyttningen till Stockholm har varit rekordstor det senaste året. Malmö växer kraftigt sedan vi fick bron och en Öresundsregion och på universitetsorterna är trycket hårt. Listan kan göras längre. Det viktigaste är att det är en konstant bostadsbrist på de heta orterna. Den som får ett arbete tvingas att köpa in sig på bostadsmarknaden med vita pengar för en bostadsrätt eller med svarta pengar till en hyresrätt. Unga människor är miljonärer i skulder och hyr i praktiken sin bostadsrätt av banken. Lägger vi in bostadskostnaden i kalkylen så betalar många unga ett högt pris för sitt jobb.

Den har situationen ar orsakad av politiska regleringar bade av markutnyttjande, bostadsbyggande och finansiering av saval byggande som bostadskop. Sammantaget har svenska politiker lagt sa manga hinder i vagen att det ar ett under att ens nagra bostader blir byggda i Sverige idag. Icke desto mindre ar situationen naturligtvis komplett ohallbar. Aven med den mediokra sysselsattning man har i svensk ekonomi, och den forhallandevis langsamma aterhamtningen, rader det alltsa akut bostadsbrist i Sverige. Om bostadsmarknaden ska bibehalla den allmanna kvaliteten pa bostader och darutover ocksa oka bostadsutbudet i takt med befolkningsokningen bor byggandet rimligen ligga i trakten av 80-100 000 bostader om aret.

Man ska komma ihag att nar Sverige hade sju miljoner invanare - drygt tva miljoner mindre an idag - byggde man en miljon bostader pa tio ar. Detta var forvisso ett centralplanerat projekt vars resultat knappast var vad manga onskat om de fatt valja bostad pa en fri bostadsmarknad, men det ar viktigt att komma ihag att miljonprogrammet inte ledde till nagot hysteriskt utbudsoverskott pa bostader i Sverige. En sa stor bostadsproduktion ar fullt realistisk idag, men det kraver tre saker:

1) manga kommer att erfara en nedjustering av prisnivan pa befintliga bostader, och folk som kopt hyreskontrakt svart kommer att forlora pengarna; svackan blir dock svag och tillfallig intill en avreglerad bostadsmarknad stabiliserat sig;
2) bankerna maste fa lana ut pengar pa marknadsmassiga villkor - rantenivaer och krav pa kontantinsats ska definieras av den individuella kreditrisken, ingenting annat; samt:
3) politikerna maste slappa alla regleringar av bostadsbyggandet och lata byggforetagen och vanliga hederliga medborgare bestamma var en bra bostad ar, var den ska ligga och hur den ska se ut.

13 comments:

utlandssvensk said...

Ja, det bir spännande att se hur bopriserna utvecklas i Sverige.

Under tiden kan man titta på en liten film från Rosengård:

http://www.youtube.com/watch?v=nJ1W9OvCbBc&feature=player_embedded

Enrico B said...

Värt att notera är att priserna i Köpenhamn är betydligt lägre än i Stockholm, och priserna fallit sedan 2006. Beror detta på att bostadsmarknaden är friare än i Sverige? S R kanske har ett svar som har bott i Danmark?

http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/prisfallet-pressar-danskarna_5871767.svd

blofeldt said...

Jag är nog beredd att hålla med Larson här. Jag tror heller inte på någon större bostadsbubbla, som vi har sett utrikes. Sverige skiljer sig lite från andra länder när det gäller bostadsbyggande och ägarlägenheter. I Sverige köper man sin bostad för att bo i medan man i andra länder, bara att titta på vårt grannland Norge köper bostäder i spekulationsyfte och hyr ut bostäderna. I Kina är det ännu värre. Det är inte ovanligt att Norrmän äger både tre och fyra bostäder vilka dom sen hyr ut.

Sen är det så att det går en knivskarp gräns här i Stockholm, mellan innanför tullarna eller utanför tullarna. Östermalm 62.000 kr kvm. Norrmalm 60.000 kr. kvm. Tittar man bara på priset utanför tullarna så ser man att det är halva priset.

Men visst priserna börjar se lite ansträngda ut nu. Likt förbannat såldes det nybyggda vindsvåningar tvärs över gatan där jag själv bor för 4-6 mil. kr. Det var då inga större lägenheter utan sådär 65-75 kvm. Men dom lägenheterna hade också något specifikt, nämligen altan och öppen spis, precis som dom nyrika stockholmarna vill ha det.

utlandssvensk said...

blofeldt,
" Jag tror heller inte på någon större bostadsbubbla, som vi har sett utrikes"

Tja, vi får väl se. Men jag kommer ihåg flera konversationer med Irländare för några år sedan. De hade också fullt med argument som motiverade att just på Irland kunde inte priserna rasa.

Personligen anser jag att vad gäller fastighetsmarknaden påminner Dublin cirka 2007 mycket om Stockholm idag.

Dessutom är jag villig att sticka ut hakan och hävda att priserna redan har toppat i Stockholm.

blofeldt said...

Utlandssvensk,

Jag tror också att priserna har toppat i Stockholms innerstad. Som jag skrev, så ser det ansträngt ut med dessa priser på bostadsrätterna. Det kan ju inte hålla i längden att priset på bostad går upp 10-15% året. Löneutvecklingen ser ju inte så ut. Men innerstaden är lite speciell, det går inte att bygga fler bostäder i innerstaden. Snarare blir dom färre genom lägenhetssamanslagnigar. En person köper en lägenhet på 2 rum och kök, sedan när grannen säljer sin etta köper han den och har då en trerummare. Ett visst antal på cirka 100 lägenheter tillkommer genom vindsbyggnationer, men det är ett försumbart tillskott.

Med tanke på var jobben kommer att finnas i framtiden så är det Stockholm som gäller, och då vill man bo i innerstaden. Allt utanför tullarna är nedvärderat. Det har marknaden bestämt, och inte jag. Helt obegripligt att man fortfarande kan köpa relativt billigt i Kristineberg, Fredhäll och Abrahamsberg som bara ligger ett vargtjut från innerstaden. Men så är det, finns liksom en psykologisk spärr vid Fridhemsplan.

Lika konstigt är det med Gärdet på Östermalm, det området är och ser ut som en förort, saknar allt vad service heter men priserna ligger skyhögt. Ibland förstår jag mig icke på marknaden, men förhoppningsvis har marknaden rätt.

Larsa said...

Jag hänger inte med särskilt mycket vad som händer på den svenska bostadsmarknaden numera, men jag skulle vara beredd att hålla med Utlandssvensk om att priserna kan rasa avsevärt. Det verkar nämligen som att svenskarna är väldigt beroende av lån när det gäller bostadsköp, och Riksbankens styrränta (och därmed många andra räntor) måste rimligtvis stiga rejält när de skenande råvarupriserna börjar slå igenom i konsumentprisindex. Finns det någon råvara (vete, socker, koppar, olja etc.) som inte steg med tvåsiffriga procenttal förra året? Om folk måste betala uppåt 10% ränta på ett lån om ett par år så är de nog inte så benägna att låna flera miljoner längre.

ulle said...

Gärdet = bästa stället i stan!!
Tack S R! Köpte äntligen boken och ser fram emot nästa as well.

Per-Olof said...

Det är skillnad på:

A) En spekulationsbubbla (priserna på begagnade bostäder stiger kraftigt).

B) Felinvesteringar inom byggsektorn (fysiska resurser som kapitalvaror och arbetskraft överförs ifrån andra sektorer till byggsektorn).

I nedanstående artikel i andra diagrammet ser man att:

A) Bostadspriserna i USA steg fram till början av 2007 för att sedan falla kraftigt.

B) Antalet anställda inom byggsektorn ökar kraftigt ifrån början av 2003 till januari 2006. Ifrån maj 2007 faller sysselsättningen kraftigt.

Analys:

A) Spekulationsbubblor skapar enbart konjunkturnedgångar om spekulanterna får svårt att betala tillbaka sina lån (det skapas en bankkris). Därför kan spekulationsbubblor pågå i årtionden innan de sprickor.


B) Felinvesteringar (de fysiska resurserna blir lediga) skapar alltid en nedgång.

Utlandssvensk said...

Under de senaste 10 åren har svenska hushåll TRIPPLAT sin skulder, från 800 miljarder till 2400 miljarder. Enligt min uppfattning är detta den drivande kraften bakom prisbubblan på fastigheter och motsvarar väl vad som hände i USA, Irland och flera andra länder.

Det som skiljer är att i Sverige har skuldsättningen fortsatt att öka efter krisen.

Men det är väldigt svårt att avgöra var toppen hamnar i en bubbla. Det som brukar bryta prisuppgången på fastigheter är att de som kommer in nya på marknaden inte har råd att betala gällande priser. Sannolikt räcker de genomförda räntehöjningarna plus det nya kontantkravet för att uppnå denna effekt.

Den troliga utvecklingen är sen, enligt mig:

1. Bankerna får problem pga. folk inte kan betala sina bostadslån.
2. Staten tvingas skjuta till pengar för att bankerna inte ska gå i konkurs
3. Banker slutar att ge nya lån, vilket leder till ett fall i privatkonsumtionen med mellan 5 och 10%.Detta innebär mindre inkomster och samtidigt större utgifter för staten
4. Punkterna 2 och 3 leder till att staten måste ge ut massor av nya obligationer samtidigt som kreditvärdigheten faller dramatiskt.
5. detta leder till kraftigt stigande räntor om inte riksbanken trycker nya pengar för att köpa obligationera.

Detta innebär att svenska fatighetspriser kommer falla dramatiskt räknat i hårdvaluta, t.ex schweizer franc (CHF). Hur stor del av fallet som sker i nominella termer, dvs. räknat i kronor, kommer bero på hur riksbanken agerar. Min gissning är att priserna faller med 30% i SEK och att SEK faller med 30% mot CHF.

Larsa said...

Ur dagens DN.se:

Barbro Wickman-Parak sade att hushållens ökande upplåning är oroande. En upplåning som ökar med 8 procent per år, som i dag, är inte långsiktigt hållbar.
- Vi har en skuldkvot som vi inte har sett någon motsvarighet till, sade hon.
Hon sade också att det är svårt att tackla utvecklingen på marknaden enbart genom att hålla sig till inflationsmålet. Men räntan måste höjas för att klara inflationsmålet, liksom för att dämpa hushållens upplåning.

http://www.dn.se/ekonomi/riksbanken-ser-ingen-bobubbla

Per-Olof said...

Artikel med diagram finns här:

http://mises.org/daily/4989

S R Larson said...

Utlandssvensk,

Du har en oerhort viktig poang om skuldsattningen. En starkt bidragande orsak till att denna okat ar som du papekar bostadspriserna. Darutover har vi den mediokra inkomstutvecklingen, vilken speglas i en privatkonsumtion som i reala termer statt mer eller mindre stilla i over 20 ar. Svenskarnas skuldsattningsniva ar ohallbar redan av den anledningen att den ater upp allt mer av hushallens inkomster.

Men man ska ocksa komma ihag att skuldsattningen ar ett problem enbart om "collateral" (hittar inte svenskt ord) sjunker i varde. Det som fick den amerikanska bostadsmarknaden att tippa var att alltfor manga hushall var "upside down" i sina bostadslan: vardet pa bostaden var lagre an skulden. Samma sak hande pa den svenska fastighetsmarknaden i slutet av 80-talet; kraschen i fastighetsbolaget Nyckeln kom efter att man borjat se tendenser till ett fall i fastighetspriserna.

Pa den tiden lanade man a andra sidan ut till fastigheter med negative cash flow, sa den krisen var lika uppenbar som en naturlag... Men sa lange inte svenska hushall hamnar upp och ner i sina bostadslan tror jag inte vi far se en rejal krasch. Jag tror snarare att inkomst-amorteringskvoten kommer att satta stopp: svenskarna har helt enkelt inte rad att betala vilka Tokyo-priser som helst bara for att bo.

Huruvida detta leder till ett prisras eller inte far vi se. Sa lange de allra flesta bostadslan anses "sunda" av bankerna kommer det ingen krasch. Men dar har vi a andra sidan att gora med den manskliga faktorn och, kort och gott, forvantningar. Vilket, som vi alla vet, inte nodvandigtvis leder till rationella, val overvagda beslut.

Ron said...

Man kommer ju obönhörligen fram till en punkt när förstagångsköparna inte har råd med någonting alls.

De som sitter sist i kedjebrevet när detta händer (de som precis köpt för groteska pengar), kommer inte att ha någon som kommer efter och "avlöser dem" i att betala det uppblåsta lån som de nu förbundit sig att betala tillbaka.

Och värdet är ju fiktivt - "värdet" på en bostad i exempelvis Stockholmstrakten är bara ett mått på hur mycket man lyckats lura nästa generation att skuldsätta sig.

Kommentarerna och artiklarna i E24 osv ser på pricken ut som brittisk press cirka 2002-2004. It can only go up... it's different this time...

Min högst amatörmässiga teori är att alliansen håller på att kratta manegen för en ny bankkrasch lagom till 2014...

...och det var väl precis där nånstans som det var dags för riksdagsval igen eller hur?